最新政策信号!楼市,未来只有两个季节……

  今天(9月14日),楼市有两个大消息值得关注。其中传递的政策信号,耐人寻味。

  消息一:“三道红线”有过渡期、不会一刀切!

  最近一段时间,关于央行、银保监会、住建部给房企划出“三道红线”的消息,引起了广泛的关注。

  所谓“三道红线”,也称为“345融资规则”,具体是指:

  1、房企剔除预收款后的资产负债率大于70%;   

  2、净负债率大于100%;   

  3、现金短债比小于1.0倍。

  监管部门会根据房企突破上述三道红线的情况,将企业分为红、橙、黄、绿等四档管理。如果三道红线都突破了,属于“红色”档,开发商就不能再增加“有息负债”。“橙色”档房企,负债年增速不得超过5%,“黄色”类房企年负债增速不得超过10%,“绿色”类房企不得超过15%。

  为此,央行、住建部还召集部分房企召开了座谈会。今天在国新办举行的新闻发布会上,央行副行长潘功胜首次代表央行就这个问题表态。

  潘功胜透露:

  1、上述“345融资规则”酝酿了将近两年时间,曾广泛征求了业界的意见。   

  2、这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容,也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。   

  3、落实“345融资规则”有“合理的过渡期”。目前主要在重点房企里推行,进展平稳。   

  4、下一步,央行将会同住建部以及其他的相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

  也就是说,“345融资规则”跟央行推行的“资管新规”一样,会有过渡期。而且先在重点房企推行,然后扩大使用范围。

  其目的是为了增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化,矫正一些企业盲目扩张的经营行为。

  所以,“345规则”固然对楼市构成短期利空,但中长期看有利于稳定市场,让楼市走“超级鸟笼行情”,减少市场波动性,减少银行坏账。

  由于有过渡期,适用范围也是逐步加大的,没有必要过于担心。也就是说,今天央行对楼市传递了比较温暖的信号。

  消息二:成都出手调控楼市,措施温和。

  成都和沈阳,都是在过去两个月里“二进宫”的城市。

  “一进宫”是在7月24日,当时韩正副总理主持召开房地产行业座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市被“叫去开会”。

  正是在那次会议上,官方对楼市的看法再次发生了变化,政策有全面收紧的迹象。

  然后是8月26日,住建部再次召开“部分城市房地产工作会商会”,要求与会城市“切实落实城市主体责任,提高工作的主动性 ,及时采取针对性措施,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标”。

  “提高工作的主动性”,通稿里的这句话向外界传递了丰富的信息。这次被“叫去开会”的城市是6个——沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州。此外,还叫了这6个城市所在省的住建厅官员一起去。

  这是什么意思,不言自明。

  对照7月23日和8月26日两次会议的城市名单,我们可以发现有两个城市是“二进宫”——成都和沈阳。

  9月9日,沈阳已经出台了楼市新政,其中的“干货”是:

  严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%。

  首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”。

  将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

  可以看出,调控主要通过经济手段加码。一个是差异化的贷款政策,另外一个是加税。而这,正是今年楼市调控的两大变化,是从深圳开始的。

  整体而言,沈阳的调控力度非常温和,跟深圳的“杀气腾腾”完全不同。

  今天轮到了成都。9月14日中午,成都人民政府官网发布了“关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知”,政策干货是:

  1、增加住宅用地供应:住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应。   

  2、提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例:棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。   

  3、发挥税收调节作用:个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

  至此,“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”的政策已经至少在深圳、无锡、沈阳、成都等城市推出。

  这是韩正副总理主持的座谈会确定的基调,我之前在专栏里多次指出“楼市进入加税时代”。

  给楼市加税,给实体经济减税,将是未来至少10年的大趋势。在这个背景下,房地产税立法或许会提速,在一批中心城市率先试点是有可能的。

  当然我们也能看到,成都的新调控措施跟沈阳一样,都是比较温和的。

  连两个“二进宫”的城市,楼市调控都这么温和,只能说明“横刀立马”的深圳只是一个特例。

  说到底,楼市对于稳增长、保就业太重要了:全国去年新房成交额是16万亿元,二手房成交是7万亿元,政府卖地收入是近8万亿元。这三者相加就是31万亿元,而且这些交易都有非常高的“含税率”。

  至于中国每年的社会商品零售总额,也不过42万亿元左右。所以房地产实在太重要。管好房地产,让它巨大的“核聚变”能量平稳输出,长期为中国经济拉车,是至关重要的。

  抹平周期、板块轮动、轮流吃饭,是未来市场的主基调。

  今天的这两则消息,都告诉我们:中国楼市不可能有真正的冬天,当然也不允许有酷暑。房地产未来只有两个季节——春天和秋天。

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